Kira sözle?melerinde bilinmesi gereken 5 önemli kural!
Kira sözle?meleri konusunda dikkat edilmesi gereken 5 önemli kural? Alt?nba? Üniversitesi Hukuk Fakültesi Ö?retim Üyesi, Doç Dr. Umut Yeniocak hocam?z hat?rlat?yor. De?erlendirmelerinize iletiyoruz.
Bunlar? bilmeden kira sözle?mesi imzalamay?n!
Emlak piyasas?nda artan fiyatlar kirac? ve ev sahipleri aras?nda gerginliklere yol açm??t?. Devlet, kira art??lar?na %25 üst s?n?r getirerek bir miktar piyasan?n tansiyonu dü?ürme yoluna gitti. Alt?nba? Üniversitesi Hukuk Fakültesi Ö?retim Üyesi Doç. Dr. Umut Yeniocak, kira sözle?melerinde dikkat edilmesi gereken 5 önemli kurala dikkat çekti.
Sözle?me süresi bitse de ev sahibi kirac?y? ç?karamaz!
En çok merak edilen konular?n ba??nda, sözle?melerin bitiminde ev sahiplerinin kirac?lar?n? evden ç?kar?p ç?karamayacaklar? konusu geliyor. Doç. Dr. Umut Yeniocak, konut ve i?yeri kiralar?nda sözle?me süresi bitti?inde sözle?melerin kendili?inden sona ermedi?ine dikkat çekerek, kanun gere?i sözle?melerin bir y?l uzamas? sebebiyle ev sahiplerinin kirac?y? ç?karamayacaklar?n?n alt?n?n çizdi. Kirac?n?n ç?kmak istemesi halinde ise sözle?me süresi bitiminden en az 15 gün önce ev sahibine haber vermesi, sürenin sonunda sözle?meyi sona erdirmesi gerekti?ini söyledi. Bu yap?lmadan, örne?in kirac?n?n sözle?me süresi bitmeden, y?l ortas?nda ç?kmak istemesi durumunda ise yakla??k 3 kira tutar?nda tazminat ödemesi gerekti?ini ifade etti. Doç. Dr. Umut Yeniocak, ev sahiplerinin kirac?y? sebepsiz ?ekilde ç?karma hakk?n?n ise, bir y?ll?k sözle?melerde sözle?me ba?lad?ktan 12 y?l sonra mümkün hâle geldi?ini kaydetti ve bu hesab?n formülünün de; “sözle?me süresi + 10 + 1” ?eklinde oldu?una i?aret etti.
Ev sahibi kira art???n? serbestçe yapamaz. Yap?lacak kira art??lar? Kanun'la s?n?rland?r?lm??t?r!
Doç. Dr. Yeniocak, kira bedelinin ba?lang?çta belirlenmesi s?ras?nda bir s?n?rlaman?n olmad???n? ancak, sonras?nda yap?lacak kira art??lar?n?n on iki ayl?k ortalama TÜFE oran?yla s?n?rl? oldu?unu belirtti. Türk Borçlar Kanunu'na getirilen geçici maddeyle, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar TÜFE oran? daha fazla olsa bile konut kiralar?nda en fazla yüzde 25 art?? uygulanabilece?inin de alt?n? çizdi. Yüzde 25'lik art?? s?n?rlamas?n?n sadece konutlar için getirildi?ini de vurgulayan Doç. Dr. Umut Yeniocak, “??yerlerinde art?? oran?n?n üst s?n?r? TÜFE olarak uygulanmaya devem edecek. Sözle?melerde art?? oran? olarak s?kça kullan?lan "ÜFE/TÜFE ortalamas?" ya da "TEFE/TÜFE ortalamas?" formülü ise art?k TÜFE'yi a?t??? için geçersizdir.” ?eklinde belirtti.
Ev sahipleri, kira sözle?melerinde kira bedelinin artt?r?lmas? için 5 y?ldan sonra kira tespit, öncesinde ise uyarlama davas? açabilirler!
Doç. Dr. Yeniocak, konut ve i?yeri kiralar?nda kira bedelinin emsal kiralar kar??s?nda dü?ük kalmas? durumunda ise kira bedelinin yükseltilmesi için kira tespit davas? aç?labilece?ini anlatt?. Bu davalar?n en erken, kira ba?lang?ç tarihinden 5 y?l sonra aç?labildi?ini ve dava açmak için öncesinde bir ihtar gönderme zorunlulu?unun olmad???n? ifade etti. Mahkemenin verece?i kira art?? karar?n?n da davan?n aç?ld??? kira y?l?n?n ba??ndan itibaren uyguland???n? hat?rlatt?.
5 y?l? beklemek istemeyen ev sahiplerinin kira art??? için uyarlama davas? açabileceklerini söyleyen Doç. Dr. Yeniocak, “Ancak bu davan?n kazan?labilmesi için, kira tespit davas?ndan farkl? olarak, beklenmeyen s?ra d??? geli?melerin ya?anmas? sebebiyle kira bedelinin artt?r?lmas? gerekti?i iddia ve ispat edilmelidir.” uyar?s?nda bulundu.
Kiradaki ev ya da i?yerinin sat?lmas?, kirac?n?n serbestçe ç?kar?labilece?i anlam?na gelmez!
Son zamanlarda kirac?lar?n en s?k maruz kald?klar? durum da evlerinin sat??a ç?kar?lmas?. Doç. Dr. Yeniocak, ev ya da i?yerinin sat?lmas? durumunda dahi kira sözle?mesinin yeni maliki de ba?lad???n? ifade etti. “Yeni malik de eski malik gibi, "ihtiyac?m var" ya da "esasl? imar de?i?ikli?i/in?aat yapt?raca??m" gibi gerekçelerle kirac?n?n ç?kmas?n? isteyebilir. Ancak bu durumda kirac? kendi iste?iyle ç?kmazsa malik bu iddias?n? dava açarak ispatlamak durumundad?r.” aç?klamas?n? yapt?. Mahkeme karar? olmadan kirac?n?n zorla ç?kar?lamayaca??n? belirten Yeniocak, “Kirac? ç?kmazsa yeni malik, açaca?? tahliye davas?n? isterse eski malik gibi sözle?me süresinin bitiminde isterse sat?n ald??? tarihten alt? ay sonra açabilir.” dedi. Yeni malikin, bu alt? ayl?k imkândan yararlanabilmesi için, sat?n ald??? tarihten sonra bir ay içinde kirac?ya bildirimde bulunmas?n?n ?art oldu?unu, aksi hâlde, sadece sözle?me süresinin bitiminde davay? açabilece?ine i?aret etti.
Ev sahibinin elinde tahliye taahhüdü varsa, kirac?y? ç?karmak için ba?ka bir ?eye ihtiyaç kalmaz!
Son olarak tahliye taahhüdü konusuna da de?inen Yeniocak, e?er kirac? bu belgeyi imzalam??sa ev sahibinin taahhüt edilen tahliye tarihinde kirac?n?n ç?kmas?n? isteyebilece?ine dikkat çekti. Kirac? taahhüde ra?men ç?kmazsa ev sahibinin tahliye taahhüdüne dayanarak h?zl?ca tahliyeyi sa?layabilece?ini belirtti. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için ise taahhüdün kira sözle?mesinin tarihinden sonraki bir tarihte imzalanm?? olmas? gerekti?ini söyledi. Yeniocak, “Taahhüt edilen tarihte kirac? ç?kmaz ve bir ay içinde ev sahibi dava açmazsa o taahhüt bir daha kullan?lamaz. Düzenlenme tarihi ve tahliye tarihi yaz?l? olmayan tahliye taahhüdünde tarihlerin sonradan ev sahibi taraf?ndan doldurulmas? uygulamas?n? Yarg?tay geçerli kabul ediyor.” diyerek az bilinen bir ba?ka konuya daha aç?kl?k getirdi.